מקרקעין

תחילה יש לבדוק היכן הדירה רשומה. אף כשהדירה רשומה בטאבו, יש להבחין בין מצב שבו הדירה רשומה כחלק מבית משותף (פנקס הבתים המשותפים) ובין מצב שבו היא רשומה בפנקס הזכויות. אם היא אינה רשומה בטאבו, נבדוק עבורכם היכן הדירה רשומה – חברה משכנת, מינהל מקרקעי ישראל (רמ"י).

פעמים רבות, בעיקר כשמדובר בדירת קרקע או בדירת גג או כשהדירה אינה רשומה בטאבו, נמליץ להיוועץ גם בשמאי מקרקעין. נוסף על הערכת שווי הנכס, השמאי מוודא עבורכם שהתוכנית וההיתר מתאימים למצב הדירה בפועל.

חשוב לבדוק כיצד בכוונתכם לממן את רכישת הדירה. האם לקחת הלוואה מובטחת במשכנתא? מהו סכום ההלוואה הדרוש? יש לפנות לבנק למשכנתאות לצורך קבלת אישור עקרוני. פעמים רבות, בנוסף, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות לצורך תכנון המשכנתא הכדאית ביותר עבורכם. לאחר החתימה על הסכם הרכישה אי-אפשר להתחרט גם אם בסופו של דבר הבנק אינו מאשר את המשכנתא.

יש לבדוק האם רשומה משכנתא על הנכס? האם בכוונת המוכר לסלקה? לגרור אותה לנכס החדש שלו? יש לכך משמעות בעת עריכת ההסכם וקביעת לוח התשלומים.

בשלב הבא נערוך עבורכם בדיקות מיסוי – האם חל מס רכישה על הקונה? מס שבח על המוכר? האם קיים היטל השבחה? כדאי להיות מודעים לסכומים. לעיתים יש לכך השפעה על כדאיות העסקה.

עוד מומלץ לבדוק את הדירה מבחינה פיזית – כלומר מהו מצב הנכס? האם יש רטיבויות? ניתן לפנות גם בליווי אנשי מקצוע.

חתימה על זיכרון דברים נעשית בדרך כלל לפני קבלה של ייעוץ מעו"ד מומחה למקרקעין, ולפני שנערכו בדיקות מקדמיות של הדירה. פעמים רבות זיכרון הדברים מחייב, והפרתו כרוכה בהוצאות כספיות גבוהות.

כך, למשל, אם חזרתם בכם, אפילו בשל סיבות מהותיות כגון פגמים שנמצאו בדירה (פיזיים או רישומיים), אתם עלולים להיכנס להוצאות כספיות. סכנות טמונות גם למוכר הדירה, שכן רוכשים עלולים לרשום באמצעותו הערת אזהרה לטובתם עוד בטרם הוסדרו משפטית כל התנאים המגנים עליכם כמוכרים. חתימה כזאת גם פוגמת בניהול המשא ומתן מול הצד השני בעת עריכת ההסכם, שכן אתם כבר כבולים בזיכרון הדברים.

יש לשים לב שמניין הימים לדיווח לרשות המיסים חל מיום החתימה על זיכרון הדברים, ולא מיום עריכת ההסכם. אי-הגשת דיווח בזמן גורר קנסות. כך גם כשמדובר בחתימה על התחייבות לרכישת נכס מקבלן. אף שנוצר הרושם כי החתימה נועדה רק "לשריין את הדירה עבורכם", לעיתים חתימה מוקדמת פוגעת ביכולתכם לנהל משא ומתן, למשל באשר לאופן חישוב התשלומים העתידיים (מדד הבסיס) – דבר שעשוי לחסוך לכם כסף רב.

זכרו שלחתימה שלכם יש משמעות מרחיקת לכת, ולכן יש להקפיד על זהירות. "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" (סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969) – כך שבהחלט ניתן לראות בזכרון דברים כעומד בדרישות אלו. לכן מומלץ לחתום על הסכם מסודר שמגן עליכם (בין שאתם המוכרים ובין שהרוכשים) רק לאחר שאתם מיוצגים. מה שנועד לכם, יהיה שלכם.

הערת אזהרה נועדה, כשמה כן היא, להזהיר את העולם כולו שבנכס זה נעשתה עסקה. כלומר, מדובר בהתחייבות של בעל הנכס כלפי הרוכש שתמנע את האפשרות למכור את הדירה גם לאדם אחר. נהוג כי בד בבד עם התשלום הראשון בגובה של 10% משווי הדירה עורך הדין המייצג את הרוכש רושם הערת אזהרה בטאבו. אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש לרשום הערה בחברה המשכנת.

דירות חדשות, למשל, נרשמות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) רק לאחר כמה שנים. כחלק מהבדיקות הקנייניות, נבקש אישור זכויות מהחברה המשכנת (חברת הבנייה עצמה או משרד עורכי הדין המטפל ברישום בטאבו), המפרט מיהם הבעלים של הנכס ופרטים על הנכס הנרכש – גוש, חלקה (עדיין לא יוחסה תת חלקה לדירה), כיווני אוויר, הצמדות (חניה, מחסן, מרפסת, קרקע).

רמ"י היא רשות מקרקעי ישראל. המשמעות היא שהבעלים של הנכס הם רשות מקרקעי ישראל, והמוכר הוא החוכר של הנכס. לעיתים, אם כי לא תמיד, החכירה רשומה בטאבו.

מס שבח ומס רכישה הם מיסים שמוטלים על כל מכירה וקנייה של זכות במקרקעין (בעלות או חכירה על דירה או על קרקע). מיסים אלה קבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

מס שבח – מוטל על המוכרים.

מס רכישה – מוטל על הרוכשים.

החוק גם קובע מהם התנאים שבהם הצדדים פטורים מתשלום מס כלשהו.

יש לשים לב שמדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה.

עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכשים. תשלום שכר הטרחה שעל הרוכשים לשלם ניתן עבור טיפול ברישום הבית כבית משותף בבוא העת, וברישום דירתכם על שמכם. ההסכם שעליו אתם מתבקשים לחתום נועד להגן על הקבלן. לעיתים ניתן, באמצעות ניהול משא ומתן להוסיף תנאים שנועדו להגן על הרוכשים באמצעות "נספח שינויים". שמרו על זכויותיכם.

כמו בכל הסכם, רק במקרים של מחלוקות אנו מגלים האם ההסכם אכן שמר על זכויותינו. מטרת עריכת ההסכם היא להתאים עבורכם הסכם שיתאים לתרחישים הצפויים במקרה שלכם, בדירה המדוברת, בתלות בתוכניותיכם, ביכולתכם הכלכלית, במצבכם המשפחתי ובנתונים רבים נוספים. כך, למשל, יש לבחון האם ברצונכם ב"שנת אופציה" ובאילו תנאים, מהן הערבויות וכו'. כשעוסקים בשכירות חשוב להקפיד על הסכם שכירות מקצועי וייחודי, שכן כשמדובר בשכירות, הקשרים בין המשכיר לשוכר אינם מסתיימים עם קבלת המפתח (כבמקרה של רכישה ומכירה) אלא רק מתחילים.